Konut ve işyeri kiralamaları günlük hayatta en sık kurulan sözleşmesel ilişkiler arasında yer almaktadır. Ancak kira bedelinin artırılması, kiranın zamanında ödenmemesi, depozitonun iade edilmemesi, taşınmazın tahliye edilmesi veya ev sahibinin taşınmaza ihtiyaç duyması gibi birçok durum kiracı ile kiraya veren arasında hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Bu uyuşmazlıkların nasıl çözüleceğini belirleyen hukuk alanı genel olarak kira hukuku olarak ifade edilmektedir. Türkiye’de kira ilişkilerine yönelik temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır.
Kira hukuku yalnızca kiracının ne kadar kira ödeyeceğini veya ev sahibinin kiracıyı hangi şartlarda çıkarabileceğini düzenlemez. Kira sözleşmesinin kurulmasından sona ermesine, depozitodan aidat ve yan giderlere, kira bedelinin tespitinden taşınmazın ayıplı olmasına ve zorunlu arabuluculuk sürecine kadar oldukça geniş bir alanı kapsar.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, sözleşme serbestisinin yanında kiracıyı koruyan önemli hükümler de içermektedir. Bu nedenle kira sözleşmesine yazılan her hükmün otomatik olarak geçerli olduğu veya kiraya verenin sözleşmenin süresi sona erdiğinde kiracıyı doğrudan tahliye edebileceği düşünülmemelidir.
Kira hukuku, kiraya verenin bir malın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması, kiracının ise bunun karşılığında kira bedeli ödemesi esasına dayanan hukuki ilişkileri düzenleyen alandır.
Kira ilişkisi konutlarda, işyerlerinde, arsalar ve bazı taşınırlar üzerinde kurulabilir. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda özel koruyucu hükümler bulunmaktadır.
Kira hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında;
kira sözleşmesinin hazırlanması,
kira bedelinin artırılması,
kira tespit davası,
kira uyarlama davası,
kira bedelinin ödenmemesi,
tahliye taahhütnamesi,
ihtiyaç nedeniyle tahliye,
yeni malikin ihtiyacı,
iki haklı ihtar nedeniyle tahliye,
on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye,
depozitonun iadesi,
aidat ve yan giderler,
kiralanandaki ayıplar,
zorunlu arabuluculuk
gibi konular yer almaktadır.
Kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlığın çözümünde yalnızca kira sözleşmesinin içeriğine bakılması yeterli olmayabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri, sözleşmenin başlangıç tarihi, yapılan yazılı bildirimler, ödeme kayıtları ve tarafların davranışları birlikte değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmesi, kira ilişkisinin en önemli hukuki belgesidir. Uygulamada özellikle konut ve işyeri kiralarında sözleşmenin yazılı olarak hazırlanması, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların ispatı bakımından önemlidir.
Kira sözleşmesinde taşınmazın açık adresi, kira başlangıç tarihi, kira bedeli, ödeme tarihi, ödeme yöntemi, depozito miktarı, taşınmazın kullanım amacı ve varsa demirbaşların belirtilmesi yararlı olabilir.
Özellikle banka üzerinden yapılan kira ödemelerinde açıklama bölümüne hangi aya ilişkin kira ödemesinin gerçekleştirildiğinin yazılması uyuşmazlık hâlinde önemli bir ispat aracı oluşturabilir.
Kira sözleşmesinde ayrıca kira artışına ilişkin hükümlere yer verilebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların kira artışı konusunda tamamen sınırsız bir sözleşme özgürlüğü bulunmamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.
Konut kiralarında bir dönem uygulanmış olan geçici yüzde 25’lik artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yürürlükte kalmış, bu geçici düzenlemenin sona ermesinin ardından yeniden TBK m.344’teki genel sistem uygulanmaya başlamıştır.
Bu nedenle günümüzde kira artışı değerlendirilirken kira sözleşmesinin yenilenme tarihi ve ilgili dönemde açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı dikkate alınmalıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, kira hukukunda en fazla uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerlidir.
Tarafların kira artışı konusunda herhangi bir anlaşma yapmamış olması hâlinde de hâkim tarafından belirlenecek kira bedeli bakımından aynı endeks sınırı ve kiralananın durumu dikkate alınmaktadır.
Ancak kira ilişkisinin beş yılı aşması hâlinde farklı bir değerlendirme gündeme gelir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca TÜFE oranına bakılmaz. Hâkim;
TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
taşınmazın mevcut durumunu,
emsal kira bedellerini
ve hakkaniyeti
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.
Bu amaçla açılan dava kira tespit davası olarak adlandırılmaktadır.
Kira tespit davası özellikle uzun yıllardır aynı taşınmazda yaşayan kiracının ödediği kira bedeli ile bölgedeki güncel emsal kira bedelleri arasında önemli farklılık oluşması durumunda gündeme gelebilir.
Ancak kira tespit davasında yalnızca internet ilanlarındaki fiyatlara bakılması yeterli değildir. Taşınmazın bulunduğu konum, büyüklüğü, yaşı, kullanım durumu, fiziksel özellikleri ve gerçekten kiraya verilmiş emsal taşınmazlar değerlendirilebilir.
Kira tespit davasının açılma zamanı ile yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı konusunda TBK’daki bildirim ve süre hükümlerine ayrıca dikkat edilmelidir.
Kira sözleşmelerinde sıklıkla kullanılan uygulamalardan biri depozito, diğer ifadeyle güvence bedelidir.
Depozitonun amacı, kira ilişkisinin sona ermesi sırasında kiracının ödenmemiş borçlarının veya taşınmaza verdiği zararlardan kaynaklanabilecek belirli alacakların güvence altına alınmasıdır.
Ancak ev sahibinin istediği miktarda depozito talep etmesi mümkün değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya güvence verme borcu getirilmesi durumunda güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kanun ayrıca güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa bunların saklanmasına ilişkin özel bir sistem öngörmektedir. Para şeklindeki güvence, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır.
Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra taşınmazda kiracının kullanımından kaynaklanan olağan yıpranma ile kiracının verdiği gerçek zarar birbirinden ayrılmalıdır.
Örneğin uzun yıllar kullanılan bir konuttaki olağan boya eskimesinin, her durumda kiracının tazmin etmek zorunda olduğu bir zarar olarak değerlendirilmesi doğru olmayabilir.
Bu nedenle taşınmazın teslimi sırasında fotoğraf, teslim tutanağı ve demirbaş listesinin hazırlanması hem kiracı hem de kiraya veren açısından ileride doğabilecek depozito uyuşmazlıklarını azaltabilir.
Kiracının en temel yükümlülüklerinden biri kira bedelini zamanında ödemektir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiralananın teslim edilmesinden sonra muaccel hâle gelen kira veya yan gider borcunun ödenmemesi durumunda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre vererek borcun ödenmesini talep edebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.
Kiraya verenin ödeme yapılmaması nedeniyle icra yoluna başvurması ve şartları oluştuğunda tahliye talep etmesi de mümkündür.
Bunun yanında kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olması ayrı bir tahliye nedeni oluşturabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, gerekli süre şartlarına uyularak tahliye davası açılması gündeme gelebilir.
Ancak iki ihtarnamenin bulunması her durumda otomatik olarak tahliye kararı verileceği anlamına gelmez. İhtarların hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu, borcun ne zaman ödendiği ve bildirimin ne zaman kiracıya ulaştığı gibi konular değerlendirilmelidir.
Kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirebilmesini sağlayan önemli nedenlerden biri konut veya işyeri ihtiyacıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre kiraya veren;
kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle taşınmazı kullanmak zorundaysa belirli şartlar altında kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.
Burada önemli nokta ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.
Yalnızca mevcut kiracının ödediği kira bedelinin düşük kalması veya taşınmazın başka bir kişiye daha yüksek bedelle kiraya verilmek istenmesi tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi değildir.
Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik bakımından da özel hükümler bulunmaktadır.
Yeni malik, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının taşınmaza gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak ve kanundaki diğer şartlara uyarak altı ay sonrasında tahliye davası açabilir. Yeni malik ayrıca sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da tercih edebilir.
İhtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesinden sonra kiraya veren açısından yeniden kiralama yasağı da önemlidir.
Kanuna göre gereksinim nedeniyle taşınmazın boşaltılması sağlanmışsa haklı sebep bulunmadıkça taşınmaz üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Kira hukukunda en sık karşılaşılan tahliye yöntemlerinden biri tahliye taahhütnamesidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş ancak bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir.
Tahliye taahhütnamesinin özellikle taşınmazın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmiş olması önemlidir.
Uygulamada tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, imza, boşaltma tarihi ve belgenin hangi koşullarda hazırlandığı konusunda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.
Bir diğer önemli konu ise “10 yıllık kiracı” olarak bilinen tahliye sistemidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, tek başına kiraya verene tahliye hakkı sağlamaz.
Kiracı, sözleşme süresinin sona ermesinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.
Ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından kiraya veren, izleyen her uzama yılının sona ermesinden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir özel sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta, sözleşmenin başlangıcından itibaren doğrudan “10 yıl geçtiği” hesabı yapılmamasıdır. Kanun, belirli süreli sözleşmeler bakımından on yıllık uzama süresinden söz etmektedir. Dolayısıyla tahliye tarihinin belirlenmesinde sözleşmenin ilk süresi ile uzama yıllarının doğru hesaplanması gerekir.
Kiraya verenin temel yükümlülüklerinden biri taşınmazı amaçlanan kullanıma uygun biçimde kiracıya teslim etmek ve sözleşme boyunca bu durumda bulundurmaktır.
Kiralananda sonradan önemli bir ayıp ortaya çıkması durumunda kiracının çeşitli hakları gündeme gelebilir.
Örneğin ciddi su sızıntısı, tesisat problemi, taşınmazın kullanılmasını önemli ölçüde engelleyen yapısal sorunlar veya kiracının kusurundan kaynaklanmayan başka problemler söz konusu olabilir.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı belirli koşullarda;
ayıbın giderilmesini,
kira bedelinde indirim yapılmasını,
uğradığı zararın giderilmesini
veya önemli ayıplarda sözleşmenin sona erdirilmesini
talep edebilir.
Kiraya veren ile kiracı arasındaki diğer önemli uyuşmazlıklardan biri kira uyarlama davasıdır.
Uyarlama davası ile kira tespit davası aynı hukuki kurum değildir. Kira tespit davasında özellikle TBK m.344 kapsamında yeni kira döneminin bedelinin belirlenmesi amaçlanırken, sözleşmenin uyarlanması çok daha istisnai koşullara ve sözleşme dengesini ciddi şekilde etkileyen olağanüstü durumlara dayanmaktadır.
Bu nedenle yalnızca piyasa kira fiyatlarının yükselmiş olması her durumda uyarlama davasının kabul edileceği anlamına gelmez.
Her uyuşmazlıkta sözleşmenin ne zaman kurulduğu, tarafların öngörebileceği ekonomik koşullar ve meydana gelen değişikliklerin sözleşmeye etkisi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce uygulanması gereken önemli aşamalardan biri zorunlu arabuluculuktur.
7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme sonucunda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler istisna olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir.
Bu nedenle;
kira tespit davaları,
ihtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlıkları,
kira alacaklarına ilişkin belirli talepler,
depozito uyuşmazlıkları,
kiracı ve kiraya veren arasındaki diğer kira sözleşmesi uyuşmazlıklarında
mahkemeye başvurmadan önce uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekebilir.
Tarafların arabuluculuk görüşmelerinde anlaşması hâlinde kira bedelinin belirlenmesi, taşınmazın belirli bir tarihte tahliye edilmesi, geçmiş kira borçlarının ödenmesi veya depozitonun iadesi gibi konular anlaşma kapsamında düzenlenebilir.
Anlaşma sağlanmaması durumunda ise son tutanağın düzenlenmesinden sonra görevli mahkemede dava açılması mümkündür.
Kira hukuku avukatı, hem kiracı hem de kiraya veren açısından kira ilişkisinden kaynaklanan hukuki süreçlerin yürütülmesinde destek sağlayabilir.
Kira hukuku kapsamında hukuki destek alınabilecek başlıca alanlar;
kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi,
kira artış oranlarının değerlendirilmesi,
kira tespit davaları,
ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları,
tahliye taahhütnamesine dayalı işlemler,
kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye,
iki haklı ihtar nedeniyle tahliye,
yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye,
on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye,
depozito uyuşmazlıkları,
kiralanandaki ayıplardan kaynaklanan talepler,
kira uyarlama davaları
ve zorunlu arabuluculuk süreçlerini
kapsayabilir.
Sonuç olarak kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkinin başlangıcından sona ermesine kadar çok sayıda hukuki hakkı ve yükümlülüğü düzenleyen kapsamlı bir hukuk alanıdır.
Kira sözleşmesinde bir hükmün bulunması, o hükmün her durumda geçerli olduğu anlamına gelmediği gibi, kiracının uzun süredir taşınmazda oturması da ev sahibinin hiçbir hukuki yola başvuramayacağı anlamına gelmez.
Kira artışı, kira tespit davası, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi gibi her hukuki yolun kendine özgü şartları ve süreleri bulunmaktadır.
Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında tarafların sözleşmeyi, tebligatları, banka ödeme kayıtlarını, ihtarnameleri ve diğer belgeleri muhafaza etmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle tahliye davalarında kanunda belirtilen bir aylık veya diğer hak düşürücü sürelerin kaçırılması, tarafların hukuki haklarını doğrudan etkileyebilir.
Hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarının korunabilmesi açısından somut uyuşmazlığın Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilmesi ve uygulanacak hukuki yöntemin olayın özelliklerine göre belirlenmesi gerekir.
Hukuki süreçlerinizde güvenilir ve çözüm odaklı destek.
